Leitfaden zur Vermietung von Wohnungen ohne Kaution

Wer eine neue Wohnung bezieht, möchte die Anfangskosten überschaubar halten. Neben Umzug, Renovierung und Erstausstattung zählt die Mietkaution zu den größten Posten. In Deutschland ist sie auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt und kann in drei Raten gezahlt werden. Dennoch kann der Betrag erheblich sein. Kautionsfreie Mietmodelle und Alternativen zur Barkaution versprechen Entlastung – wichtig ist, ihre Funktionsweise, Risiken und rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen.

Alternativen zur klassischen Kaution

Zur Wahl stehen mehrere Lösungen, die die Liquidität schonen oder ganz ohne Hinterlegung auskommen:

• Mietkautionskonto/Sparbuch: Der Mieter hinterlegt den Kautionsbetrag auf einem separaten, verpfändeten Konto. Das Geld bleibt Eigentum des Mieters, ist aber für berechtigte Forderungen gesperrt. Zinsen sind derzeit oft gering.
• Bürgschaft durch Dritte: Eltern oder Angehörige können in einzelnen Fällen bürgen. Die Haftung umfasst in der Regel die Kautionshöhe; Bonität und klare schriftliche Vereinbarungen sind entscheidend.
• Bankbürgschaft (Mietaval): Eine Bank garantiert dem Vermieter die Zahlung bis zur vereinbarten Höhe. Der Mieter zahlt dafür Gebühren; die Bank prüft Bonität und kann Sicherheiten verlangen.
• Mietkautionsbürgschaft/Versicherung: Eine Versicherung oder ein darauf spezialisiertes Unternehmen stellt eine Bürgschaftsurkunde aus. Der Vermieter erhält damit eine sofort verwertbare Sicherheit, der Mieter zahlt eine laufende Prämie statt Kapital zu binden.

Alle Varianten müssen sich an § 551 BGB orientieren: Die Sicherheit darf die Summe von drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. „Kautionsfrei“ bedeutet dabei meist: keine Barkaution, sondern eine akzeptierte Bürgschaftslösung.

Wie funktionieren Mietoptionen ohne Kaution?

Bei einer kautionsfreien Vermietung akzeptiert der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde statt Geld. Der Ablauf ist typischerweise so:

1) Bonitätsprüfung: Anbieter von Bürgschaften prüfen Einkommen, Zahlungsmoral und häufig eine SCHUFA-Auskunft. Wird die Prüfung bestanden, erhält der Mieter eine Bürgschaftszusage. 2) Urkunde vorlegen: Zur Vertragsunterzeichnung legt der Mieter die Bürgschaftsurkunde vor. Der Vermieter erhält damit eine Sicherheit bis zur festgelegten Summe. 3) Laufende Kosten: Statt der Kaution zahlt der Mieter eine wiederkehrende Prämie oder Gebühr. Im Schadenfall übernimmt der Anbieter gegenüber dem Vermieter – der Mieter muss den regulierten Betrag anschließend an den Anbieter erstatten. 4) Beendigung: Nach Mietende und Rückgabe der Wohnung fordert der Vermieter die Urkunde zurück bzw. bestätigt schriftlich die Entlassung aus der Bürgschaft. Erst dann kann der Vertrag mit dem Anbieter beendet werden.

Wichtig: Eine Bürgschaft ist kein Schutz vor Forderungen. Sie ersetzt nur die Hinterlegung. Schäden, Mietrückstände oder Nebenkosten-Nachzahlungen bleiben – soweit berechtigt – vom Mieter zu tragen.

Vermieter für kautionsfreie Optionen finden

Wohnungsangebote mit Hinweis auf „kautionsfrei“, „Bürgschaft möglich“ oder „Versicherung statt Kaution“ sind seltener als klassische Modelle, aber es gibt sie. So erhöhen Sie Ihre Chancen:

• Suchbegriffe nutzen: In großen Immobilienportalen die Schlagwörter „kautionsfrei“, „Bürgschaft“, „Mietaval“ oder „Mietkautionsversicherung“ kombinieren. Auch „ohne Kaution“ wird verwendet – stets die Beschreibung genau lesen.
• Direkt anfragen: Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen reagieren oft positiv, wenn Sie geordnet vorgehen: vollständige Unterlagen, Bonitätsnachweise, geordnete Kommunikation. Fragen Sie höflich, ob eine Bürgschaftslösung akzeptiert wird.
• Unterlagen vorbereiten: Drei aktuelle Gehaltsnachweise, SCHUFA-Auskunft, Ausweiskopie, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und ggf. Arbeitsvertrag belegen Zuverlässigkeit. Eine vorab eingeholte Bürgschaftsvorprüfung kann überzeugen.
• Lokale Dienste nutzen: In Ihrer Stadt veröffentlichen kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und regionale Anbieter ihre Vermietungsregeln. Dort ist oft festgelegt, ob Bürgschaften akzeptiert werden.

Achten Sie auf seriöse Kommunikation. Unklare Vorkasseforderungen oder Druck zur schnellen Unterschrift sind Warnsignale. Verträge und Versicherungsbedingungen sollten Sie vorab vollständig lesen.

Worauf bei Bedingungen und Risiken achten?

Auch wenn keine Barkaution fließt, gelten die üblichen Mietrechtsregeln. Prüfen Sie insbesondere:

• Höhe der Sicherheit: Maximal drei Nettokaltmieten. Höhere Summen sind unzulässig.
• Transparenz der Gebühren: Bei Bürgschaften auf laufende Prämien, einmalige Gebühren, Mindestlaufzeiten und Kündigungsfristen achten.
• Anspruchsvoraussetzungen: Wann darf der Vermieter die Bürgschaft ziehen? In der Regel bei titulierten oder unstreitigen Forderungen sowie nach Fälligkeit und Mahnung.
• Rückgabeprotokoll: Ein ausführliches Übergabeprotokoll mit Fotos reduziert Streit über Schäden und Abnutzung. Normale Abnutzung darf nicht über die Sicherheit abgerechnet werden.
• Datenschutz: Bonitätsdaten nur an erforderliche Stellen geben; Originale nicht aus der Hand geben, sondern Kopien kennzeichnen.

Ein klarer, schriftlicher Ablauf verhindert Missverständnisse und schützt beide Seiten.